住宅を知りつくした専門家が伝える
「中古＋リノベーションで成功する秘訣」
についてお伝えします。
リフォームとリノベーションについて
世間的には様々な解釈があるようですが、我が社では下記のように定義いたします。
リフォーム（rehome）とは、居住の改築や改装のことで、特に内外装の改装を差す和製英語（Wikipedia より）
イメージ的には古くなった物を更新するといった意味あいが強いようです。
例えば、汚れたクロスを貼替える、外壁を貼り替える、ｷｯﾁﾝを新しい物に入れ替えるなど。また、建築業者の中には「リフォーム」ではなく、「家を作り直す」との意を込めて「リホーム」（rehome）としているところもあるらしいのですが、我社では前者の考え方で定義したいと思います。
リノベーション（renovation）とは、既存の建物に大規模な改修工事を行い、用途や機能を変更して性能を向上させたり付加価値を与えることである。マンションの一部屋から一棟、また、木造・RC 造・鉄骨造等、特に構造に関係なく行うことが可能。（Wikipedia より）
リフォームに比べると現在の状態よりもランクアップするイメージです、性能向上リフォームとも言われているのがここに該当すると思います。
例えば、低い断熱性能をより良い断熱にアップする、結露しやすいアルミサッシを断熱性能の高い樹脂サッシに入れ替えるなど、また住宅をスケルトン状態（基礎と構造材まで裸にする）から新しい品質の物に入れ替えるといったイメージとして一般的には言われています。我社もこの考えで定義しています。
特に自分で中古住宅を購入してからリノベーションを行う場合、以下の様なメリットが挙げられる。
- 自分の住み方に合わせて、自由に内装を設計できる
- 新築に比べて費用を抑えられる
- 都心部など人気が集中するエリアでも、中古物件なら残っている可能性が高い
- 資産価値の面で見ると、購入時よりも物件の価値を上げることができる
逆にデメリットとしては
- 住むまでに時間を要する
- 耐震性能などの検査が必要な場合がある（戸建住宅の場合）
- 一般の住宅ローンでは、借入額に制限がかかる場合がある
などが挙げられる。
では、なぜ今中古住宅+リフォーム・リノベーションなのか？
それには、現在、国の住宅事情についてお話しなければいけません。
スクラップ・アンド・ビルドからストック活用型社会へ
高度経済成長期以来、日本の住宅市場のけん引役は常に新築であった。その副作用として、戸建て住宅などを築後３０年前後で建て替えるという、スクラップ・アンド・ビルド型の市場が定着した。
２０００年代に入り、住宅・不動産市場は大きな転換点にある。国は量から質の時代への転換を掲げ、スクラップ・アンド・ビルド型からストック活用型への移行を進めている。
１２年、国土交通省は「中古住宅・リフォームトータルプラン」を発表し、２０２０年までに中古住宅流通とリフォームの市場を２０兆円に拡大させていくとした。わずか８年で２倍の市場へと規模を広げる大胆な施策だ。（参考：日経ＢＰ社：中古住宅を宝の山に変える より）
●中古住宅流通シェアの推移
●総住宅数、空き家数および空き家率の推移
住宅は、もはや家余りの状態！
なぜ国は中古住宅市場の活性化に力を入れているのか―。答えは明快で、かつてのような新築大量供給の時代は再来しそうもないからだ。
まず、人口減の問題。戦後から右肩上がりで増加してきた日本の人口も、０８年を境に減少を始め、今後ゆっくりとこの傾向が続いていく。２０１０年時点で約１億２８０６万人の人口は、５０年後の２０６０年には８６７４万人へと、約３分の２近くまで減少するとされている。（国立社会保障・人口問題研究所推計）。核家族化や単身世帯の増加によって１世帯当たりの人数（平均世帯人員）が減るため、世帯総数はまだしばらく増加をみせるが、２０２０年以降、やはり減少に転じるとされる。（参考：日経ＢＰ社：中古住宅を宝の山に変える より）
●人口の推移
人口や世帯数が減少するのに従来のペースで供給を続けていけば、当然供給過剰となる。
住宅の流通量は、既に１９６８年に住宅総数が世帯総数を上回っており、３５年も前から家余りの状況下にある。住み替えなど流動性確保のために一定量の余剰ストックは必要だが、０８年の空き家率は１３．２％（北海道１４．１３％）にも達しており、とても適正な数字とは言い難い。（参考：日経ＢＰ社：中古住宅を宝の山に変える より）
- ●ユーザーが中古住宅を敬遠する８つの理由
①中古住宅を購入しようにも知識がないし不安（漠然とした不安）
②中古住宅の性能や品質が正しく確認できない
③中古住宅は建物そのものの資産価値が低い
④保証がない、あるいは少ない（自己責任）
⑤カスタマイズの自由度が低い（と思っている）
⑥新築より税制面で不利
⑦中古住宅の購入とリフォームの総額がつかみにくい。また費用配分がわからない。
⑧中古住宅の購入とリフォームをまとめて依頼できる事業者が少ない。
ユーザー本位のサービスでストック活用型へ
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- ●ストック活用型ビジネスに欠かせない５つのスキル
- A．物件調達能力
顧客の希望する予算や条件に応じた物件を調達できる能力 - B．インスペクション能力
購入候補となるストックの現状性能や価値を正しく検査、査定できる能力 - C．リノベーション能力
不足する住宅性能やユーザーの嗜好（しこう）に、最小コストでリノベーションできる提案力 - D．ファイナンシャル能力
顧客の年収や貯蓄・家族構成などから妥当の予算や融資モデルなどを提示できる金銭面でのアドバイス能力 - E．保証・アフターサービス能力
瑕疵保険などの活用によるユーザーのリスクヘッジや、購入後の長期維持管理計画なども提示できる能力
※出典：日経ＢＰ社：中古住宅を宝の山に変える より
我社があなたに提供するスキルに即した
サービスメニューはこれだ！
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A．物件調達能力
【顧客の希望する予算や条件に応じた物件を調達できる能力】
「住み替えの仲介、斡旋」
我が社は不動産事業者としては月日が浅いですが、かれこれ１５年以上住宅市場で地元にて活躍してきたため、地元（湧別、遠軽管内）市場については詳しいです。また既に事業者開始以来、数件の不動産仲介業務で我社を信頼していただいた方々から遂行させて頂いています。また、近隣業者や市町村との連携をはかり、情報収集度を高め、お客様の希望にそった場所を提供する事をお約束いたします。
これにより、上記の「敬遠する理由表」の
③中古住宅は建物そのものの資産価値が低い
⑥新築より税制面で不利
⑧中古住宅の購入とリフォームをまとめて依頼できる事業者が少ない。
を解消いたします。
☆買主様がこのサービスで得られること。
- 最も暮らしたいと思う地域をあなたに代わってお探しします。
- 地域情報を提供し、市場価格に見合った情報提供をいたします。
- その物件に隠れた情報（瑕疵かし）をまんべんなく検索し、安心、安全な状態で物件の成約へとお手伝いいたします。
B．インスペクション能力
【購入候補となるストックの現状性能や価値を正しく検査、査定できる能力】
「インスペクション/既存住宅状況調査技術者・既存住宅かし保証保険事業者」
我社の牧野秀昭は「一般社団法人 住宅（かし）瑕疵担保責任保険協会の既存住宅状況調査員」であり、我社は「ＪＩＯ既存住宅かし保証保険（個人間）」の事業者であります。
したがって、中古住宅の事前調査を専門の視点で調査し、「購入候補となるストックの現状性能や価値を正しく検査、査定できる能力」を確保しています。
「ＪＩＯ既存住宅かし保証保険（個人間）」では保険証明書を我が社で発行いたします。（この証明書は住宅ローンの「耐震基準の証明書」に該当します）
これにより、上記の「敬遠する理由表」の
④保証がない、あるいは少ない（自己責任）
を解消いたします。
☆あなたがこのサービスで得られること。
- 中古物件で見えない部分の性能や品質が見えるようになり、リノベーションの目安がわかるようになります。
- 状態がわからないことが見えることで、不安から解消されるでしょう。
- さらに、かし保証保険を付けることにより、安心感が確実のものとなるでしょう。
C．リノベーション能力
【不足する住宅性能やユーザーの嗜好（しこう）に、
最小コストでリノベーションできる提案力】
我社の「牧野秀昭」は住宅建築の設計・施工実績１７年で住宅の性能アップ、コスト設計、リノベーション提案に自信をもって対応いたします。
我社の建築士である「牧野秀昭」は今の事業を立ち上げる前は前職にて住宅を主に専門に扱ってきました。建築業界では今では１７年の実績があります。
お客様にとって、希望にそった最もベストな方法でのリノベーション提案を行う自信があり、納得できるものを提案する事をお約束いたします。
これにより、上記の「敬遠する理由表」の
②中古住宅の性能や品質が正しく確認できない
⑤カスタマイズの自由度が低い（と思っている）
⑦中古住宅の購入とリフォームの総額がつかみにくい。また費用配分がわからない。
⑧中古住宅の購入とリフォームをまとめて依頼できる事業者が少ない。
を解消いたします。
☆あなたがこのサービスで得られること。
- あなたの夢と希望に沿った内容を限りなく近く、失敗なく実現いたします。
- 目に見えるデザイン性もさることながら、それ以上に断熱性や耐震性など住む方の安全面や、健康面に配慮した設計をお勧めいたします。
- 常に最新の技術情報の習得に精進し、お客様に最新の状態で、安心で安全なリノベーション提案をいたします。
D．ファイナンシャル能力
【顧客の年収や貯蓄・家族構成などから妥当の予算や
融資モデルなどを提示できる、金銭面でのアドバイス能力】
「住宅ローンアドバイザー」
我社の牧野秀昭は「一般財団法人 住宅金融普及協会」が推奨する「住宅ローンアドバイザー」です。
我社でご相談いただければ、各金融機関の金利情報やローン商品の種類についてローンシュミレーションが行え、いくらぐらいのローンが組めるか検討がつくようになりますので、お客様にとってどのローン商品が適合かのアドバイスを行え、事前に資金計画が把握できます。
これにより、上記の「敬遠する理由表」の
⑥新築より税制面で不利
⑦中古住宅の購入とリフォームの総額がつかみにくい。また費用配分がわからない。
を解消いたします。
☆あなたがこのサービスで得られること。
- 各金融商品の比較、自分はいくら位までローンを組めるか、予算の事業で月々いくら位はらっていかなくてはいけないか、何年のローンが組めるかの目安がわかります。（ローンシュミレーションサービス）
- 自分に合ったローン体系、将来にわたってローンの選び方、返し方などをアドバイスできます。
- 我社は住宅ローンに関する知識を常に高め、お客様に最新の情報を提供できるようにいたします。
E．保証・アフターサービス能力
【瑕疵保険などの活用によるユーザーのリスクヘッジや、
購入後の長期維持管理計画なども提示できる能力】
「ＪＩＯ既存住宅かし保証保険事業者」「（北海道住宅流通促進協議会）北海道版住宅ファイル」「（一社）リノベーション住宅推進協議会」
我社は上記の機関と精通もしくは会員であるため、保証、アフターサービスに対応いたします。また、一軒一軒誠意をこめて地域密着で対応いたしますので、アフターフォローに関しましては、事業完了後もお付き合いさせていただきます。その為、我が社の事業範囲を主に事業所より約３０ｋｍ圏内、湧別町を始め遠軽町、紋別市、佐呂間町近隣までとさせていただいています。
上記の機関について詳しくは、リンクページにてご覧ください。
これにより、上記の「敬遠する理由表」の
④保証がない、あるいは少ない（自己責任）
を解消いたします。
☆あなたがこのサービスで得られること。
- 一軒一軒手作りの住宅は建築後も様々なトラブルのリスクがあります。我社は引渡し後の対応も親身になり相談を受け答えいたします。
- 物件登録する事により、物件価値が下がるのを防ぎます。主なメリットは次の通りです。（北海道版住宅ファイルより）
- 計画的な維持管理
過去に実施されたリフォームやメンテナンスの記録が残るので、必要な維持管理を計画的かつ効率的に実施できます。 - 合理的な改修・リフォーム
物件履歴情報を活用して、効率的な改修・リフォームの計画を立てることができ、的確な予算・工期で合理的な改修・リフォームを実現できます。 - 売買に有利
物件履歴情報があるだけで高く売れるわけではありませんが、物件履歴情報のある住宅は客観的かつ具体的に情報を提供することが可能になるため、購入者にとって安心できるので、住宅の資産価値が的確に評価されます。
また、買主は物件状態を詳細に確認して購入するため、後のトラブル防止にもつながります。
▼北海道既存住宅流通促進協議会
▼一般社団法人 リノベーション住宅推進協議会
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