築２０年超木造住宅でも住宅ローン減税の適用にできる方法

中古住宅で一定の築年数を超えていると、住宅ローンを組んでも、ローン減税の適用となりません。

住宅ローン減税とは、長期の住宅ローンを組んだ方の為に所得税の一部を減税するお得で有効な減税です。

住宅ローン控除の算式をあらわすと

平成３０年

本来支払うべき税額からさらに控除なため、所得税控除の節税として利用しない手はありません。

新築住宅の場合は当然に表の区分で上段に該当します。

しかし、中古住宅の場合は“非耐火住宅（木造住宅等）・・・築２０年以内”“耐火住宅（RCマンション等）築２５年以内”が区分の下段の適用範囲となります。

それ以外の中古物件は該当にならないとあきらめてしまいがちになります。

築２０年超でも住宅ローン控除を適用させるには？

まず第一の方法として、“既存住宅かし保証保険”を利用する方法です。

一定の検査料と保険料を支払う事で、検査に合格すれば、２０年を超えている物件でも適用可となります。

しかし、この保険の物件は“新耐震基準（1981年６月１日建築確認を受けた住宅）”以降でないと基本的には適用となりません。

新耐震基準以前の物件は“耐震基準適合証明書”が必要

さらに新耐震基準以前の住宅を大規模にリノベーションして高額な建設費がかかったとしても、ローン控除適用となると節税損となるでしょう。

そこで、適用させるには、“耐震基準適合証明書”です。

この証明書は住宅の規模に適した建築士さん（登録事務所に属する）が、耐震診断を行い、耐震改修プランに即した改修を行い、建築士さんが証明書を発行します。

※注意　引き渡し前と引き渡し後（所有権移転登記）では手続きの方法が違ってきますので、売買前に当事業所か税務に詳しい専門の方へお尋ね下さい。

その他の減税メリット

これらの証明書には住宅ローン控除の他に減税メリットがあります。

・登録免許税の減額（建物所有権移転：２％→0.3％　抵当権設定登記：0.4％→0.1％）※この減税を受けるには所有権移転登記前に市町村より住宅家屋証明書を取得しておく必要があります。築後20年超えの戸建て住宅は“耐震基準適合書”の提出が必要です。

・不動産取得税が減額されます。

・贈与税の住宅取得等資金贈与の非課税特例及び相続時精算課税の特例

・特定居住用財産買換特例

などの適用があります。

耐震性にあまり興味の無い方も節税の観点から利用するといった手があると思います。