■“マイホーム購入で失敗しない５つの秘訣”■
“マイホーム購入で失敗しない５つの秘訣”と題しまして、
マイホーム購入する際の秘訣を数回にわたってお伝えしています。

（参考資料：人生変わる「安くて良い家」中古住宅の選び方がわかる本）

秘訣①　予算について

第１回目は予算についてです。
とある意識調査で“家を建てるとき詳しく知りたい情報は？”で１位「建築価格の目安」５位「ローン（返済）シュミレーション」とあり、価格、予算について意識が高い事がうかがえます。（何といっても安い買い物ではないですからね。）
ちなみに、新築と中古の戸建ての平均成約価格の差は東日本不動産流通機構のデータ（首都圏）で５００万円以上らしいです。

ここまで、差があると、新築では予算が原因であきらめていた立地や広さ、１ランク上のキッチンなどの希望条件も中古物件で手が届きそうな範囲にくるでしょう。
新築物件と中古物件でもみくらべてみたいと思います。

３ステップでできる失敗しない予算の組み方

【STEP1】　まず諸費用を足して費用総額を把握する。

～同程度の想定物件～

※建売住宅の場合は土地の仲介手数料は発生しません。

※中古物件は新築に比べて仲介手数料がある分諸経費が高くなります。（物件価格×３％+６万円）

【STEP2】　借入金と頭金のバランスを決める

■POINT■
●借入金は物件価格の８０％を上限とするのが理想
●なるべく頭金は多く借入金はなるべく早く返すのも鉄則

理想として、借入金と頭金のバランスは８：２を目安に。
借入金がこの比率を上回ると、返済負担は長期化、あるいは高額になるのでなるべく頭金を増やそう。なお、諸費用は頭金のほかにプラスしておくことを忘れずに。

借入金【物件価格の８０％】+頭金（自己資金+援助金）【物件価格の２０％】+諸費用【物件価格の１０％前後】

例）

新築物件：物件価格　２，５００万円の場合
借入金【２，０００万円】+頭金【５００万円】+諸費用【１７５万円】
（２，５００×０．８）　+（２，５００×０．２）+（STEP1の金額）

中古物件：物件価格　２，０００万円の場合
借入金【１，６００万円】+頭金【４００万円】+諸費用【２００万円】
（２，０００×０．８）　+（２，０００×０．２）+（STEP1の金額）

借入額にだいぶ差がでてきましたね。

借入割合が多ければ、金利額も増えます、そのほかに生活にかかってくる大きな買い物にも備えなければいけません。
子供の進学費、自動車の買い替え、家電製品の購入、旅行など・・・etc.

【STEP3】　いくらの物件を買うか予算を出す。

■POINT■　妥当な物件価格は以下の計算でわかる！

CHECK1　年収から毎月負担できる住居費を算出

あなたの年収　×　　年収負担率　÷　１２カ月　＝　　１ヶ月の住居費用
【３５０万円】　×　【２５％】　÷　１２ヶ月　＝　【７万２，９１６円】

※年収：税込でO.K。将来昇給の見込みがる人も、現時点での年収で計算すること。
※年収負担率：年収に対する住居費の割合を計算。ここではひとつの目安として２５％に設定

CHECK！　年収負担率は収入によって異なる

年収負担率は収入が小さい人ほど下げるのが鉄則。また子供の人数が多い場合も負担率は低くしておく。

CHECK2　維持費を差し引いてローンの返済額を出す

１ヶ月の住居費用のなかから、改修やメンテナンスなどの維持費を差し引き、ローン返済できる額を計算。

１ヶ月の住居費用　　―　　維持費用　　＝　　１ヶ月あたりのローン返済額
【７万２，９１６円】―　【１万５，０００円】　＝【５万７，９１６円】

※維持費用：屋根や外壁の改修工事など戸建ての維持費は想像以上にかかる。この金額を毎月の積立額の一つの基準に
※１ヶ月あたりのローン返済額：住居費に充当できる家計のうち、維持費を差し引いたこの金額がローン返済に回せるお金。ローン返済額はこの金額を上限に

CHECK3　いくら借りるのが妥当かを知る

１ヶ月あたりのローン返済額÷１００万円あたりの返済額×１００万円＝妥当な借入額
【５万７，９１６円】÷【３，０６２円】×１００万円＝【１，８９１万円】

※１ヶ月あたりのローン返済額：「毎月いくら返せるか」を示すこの金額から、無理のない借入額を計算。「借りられるお金の上限」ではないので注意。
※１００万円あたりの返済額：（金利1.5％、借入期間３５年の場合）１００万円あたりいくら返せばいいのかという数値から、妥当な借入額を算出する
※妥当な借入額：金利1.5％だとして、１ヶ月7万8,750円という返済額を３５年で完済する場合、借入額はこの金額。この数値が借入額の上限目安。

CHECK4　自己資金を足して購入費用を算出する。

次に頭金や諸費用を踏まえて、いくらの物件を購入すればいいのか算出

妥当な借入額　＋　　　　頭金　　　÷　　諸経費＝　　妥当な物件価格
【１，８９１万円】　＋　【４００万円】÷　【１．１】＝【２，０８２万円】

※頭金：自己資金に加えて親からの援助金がある場合はここに足す。最低３ヶ月分の生活費は差し引いておく
※諸経費：STEP2での諸経費
※妥当な物件価格：年収、年収負担率、ローン返済期間や頭金などの諸条件をもとに算出した物件価格の目安。予算の参考に

しかし、私が知る限り、こういった内容でローンを組まれている方は少ないです。ほとんどの人がもっと無理をしてローンを組んでいるのが現状です。
しかも、最近の金融機関は１０割融資がほとんどのようです。返済負担率が２５～４０％これを限界まで借りて、ボーナス併用３５年のローンを組む・・・
そんなローンの組み方、私は異常だと警告いたします！

新築物件で、妥当な物件価格が３，０００万円に近いと収入が高くて、年収負担率も高くなります。逆に中古物件+リノベーションで費用を１，５００万円位におさえると、収入や返済負担率がもっと楽になります。

ここに上げた事例はあくまで、こちらで想定した方での算出です。
自分の場合は、どうなんだろう？とわかる範囲で当てはめてみて下さい。
その時や銀行の金利の動向、期間によっても違ってきます。

それでも自分では算出できないといった場合は、お近くの借入予定の“金融機関”でも教えてくれますが、金融機関はあなたが借りられる額は教えてくれますが、今後の生活にゆとりをもった事まで考えたプランは提案されないと思います。

したがってお勧めなのは“ファイナンシャルプランナー”か“住宅ローンアドバイザー”ですね。